주택구입 vs. 렌트, Resale vs. New Build

Posted by Chris Ahn on Thursday, August 22nd, 2019 at 10:12pm.

최근 ABOR (Austin Board of Realtor)에 나온 3월 통계자료에 의하면, 작년 (YoY)과 비교시 Austin Area의 전체 주택 경기는 median price (중간값)으로는 1% 상승이, 주택 Sold는 2% 증가, 주택거래대금으로 작년 3월과 비교시에서 1% 증가등 모든 지표에서 모든 지표에서 상승하고 있다.   이를 City of Austin으로 한정하면, 증가세가 더 가파르다. 부동산 시장에 영향을 주는 요소는 매우 많다. WSJ에 의하면, Austin이 미국내에서 선두권 job market 도시중 한 곳으로 선정되었다고 하는데, 이런 부분도 전체 부동산 시장에 큰 영향을 주고 있다. 또한, 우려와 달리 모기지 이자율 30년 fixed도 큰 변동없이 안정세가 아직까지는 유지되고 있어서, 주택시장에 긍정적 요인을 주고 있는 상황이다.  이런 상황에서 가장 많이 궁금해 하는 사항들을 정리해 보았다.

 

  1. 렌트 vs. 주택구입

렌트도 나름 장점이 많이 있다.   단기계약을 해야 하는 경우 당연히 렌트가 유리한 부분이 많다.  신경쓸 부분이 적은 것도 유리하다. 하지만, 갱신때마다 아파트 렌트가 올라가는 경우가 많고, 오르는 금액도 생각보다 큰 경우도 있고, 오랜 기간 렌트로 살았을때, 혜택이 있는 부분이 크게 없다.  이에 반해서 주택을 구입하게 되면, 유지관리하는 부분에 신경을 써야 하는 부분이 있지만, 모기지를 여러해 갚다보면, equity를 쌓아 나갈 수 있고, 결국 다 갚으면, 100% 내 자산이 되기때문에 은퇴를 위한 투자, 자녀교육을 위한 투자 혹은 추후 여러가지 이유로 인한 필요시 주택담보 대출을 통한 금융서비스를 할 수 있는 옵션까지 생기게 된다.   그리고, 모기지 이자액에 대한 세금혜택도 활용할 수 있는 등 여러가지 장점도 있다. 그럼에도 불구하고, 모기지 대출이 본인에게는 안 될것으로 미리 단정하거나 하여, 몰라서 아예 고려조차하지 않는 경우가 있어서, 이런 부분때문에 렌트와 주택구입을 같이 비교해 보고, 필요시 두가지 방법을 동시에 진행하여 유리한 방법으로 진행하는 부분을 가이드 해 줄 수 있는 리얼터을 활용하는 것이 전략적이다.    예를 들어, 현재 렌트를 $1,400 정도 내고 있다면, 비슷한 수준으로 모기지를 통해 집구입도 가능하고 위치에 따라, 새집도 구입이 가능하다. 이런 부분을 알아도, 모기지시 필요한 다운페이 금액때문에 엄두를 못 내는 경우도 있지만, 이 부분도 구매자의 credit상황에 따라, 3% conventional loan이나 3.5% FHA 또는 DPA (Down Payment Assistance) 프로그램을 활용하거나 약간 외곽쪽의 집을 사는 경우에는 0% USDA를 통해 주택 구매를 할 수 있는 방법도 있다.  주재원처럼 work visa나 자영업자분들을 위한 모기지도 가능한 방법이 많이 있는데, 모든 모기지 회사가 위의 모든 프로그램을 가지고 있지는 않기때문에, 고객의 다양한 상황에 맞게 모기지 회사를 소개해 줄 수 있는, 리얼터를 만나는 것이 필요하다.

  1. Resale vs. New Build

Resale 홈을 구매 하는 경우 장점도 많이 있고, 처음부터 구매자가 원하던 위치의 집을 찾는 다면, 이상적일 수 있다.  하지만, 인기지역의 경우엔 multiple offer 상황이 비일비재하고, 그러한 경우 셀러가 훨씬 유리한 상황일뿐아니라 buyer가 몇 번 offer하다가 계속 여러번 실패하다가 보면, 아예 주택 구입자체를 의지를 포기 하는 경우도 왕왕 있다.  다른 요소로는, 집 자체가 노후화 되어 있다면, 여러가지 condition에 대한 우려가 있고, inspection을 하게 되더라고, seller와 원만한 협상을 통해 이끌어 나가는 부분이, 현재의 셀러마켓인 현실에서 쉽지만은 않는 것이 현실이다. 뿐만아니라, resale 주택이 인테리어, 바닥재, floorplan 구조등이 buyer에 입맛에 맞는 것을 찾기가 수월하지 않는 경우도 많다.  이런 경우에, 희망 지역 근방에 있는 새집에 대한 정도와 동향을 잘 파악해서 buyer에서 두가지 옵션을 같이 비교할 수 있도록 하는 것이 좋은 리얼터의 능력이라고 할 수 있겠다. 새집을 고려할 수 있다면, closing cost를 대부분 빌더와 빌더의 우선모기지 회사를 이용하여, 대부분 커버가 가능하여 비용을 줄일 수 있고, 경우에 따라서는 지어져 있는 inventory 집이아닌, spec home 이나 lot을 선정해서 buyer 입맛에 맞추어 customize 할 수 있는 유연성도 있어서, 선호하는 경우도 많다.   또한, 그러한 새로운 community는 학교도 새 학교도 같이 짓는 경우가 많아서, 자녀가 걸어서 통학을 할 수 있는 장점도 있고, 새집의 경우 빌더가 대부분 1년간 builder 보증기간을 제공하고 있고, 최근에 지어진 집들은 energy 효율이 우수하여 유틸리티 비용을 절약할 수 있는 가능성이 높고, 최신의 safety code를 따르기 때문에 안전성도 우수하다.      

 

           

 

Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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