Closing Date (거래 완료일)

Posted by Chris Ahn on Friday, August 23rd, 2019 at 3:45pm.

◼️ 부동산 칼럼

지난주 칼럼에서는 생각보다 많이 잘 못 이해하거나 오해하기 쉬운 사항에 대해서 정리해 보았는데, 이번 칼럼에서는 셀러와 바이어 모두에게 중요한 클로징 데이에 대해서 정리해 보았다.

  1. Closing Date (거래 완료일)

클로징데이는 계약서상에 표기된 날짜중 모든 거래 당사자 (셀러, 바이어)에게 중요한 일정일 뿐 아니라, 서비스 제공자인 모기지 회사, 타이틀회사등 모든 벤더등한테도 중요하다.  따라서, 클로징 데이를 결정할때 매우 신중이 결정해야 하고, 변경을 하려해도 기본적으로 셀러와 바이어 모두 동의해야 하고, 계약서 변경을 해야 하는 속성상 매우 까다롭기 때문에, 처음부터 잘 정해야 한다.

 

  1. Closing Date (거래 완료일) 선정시 유의해야 할 점.

    1. 거래 완료일에서 전체 일정에서 차지 하는 일정은 론관련 lead-time이 제일 긴 편이고 (14 - 30 일), 어떤 론으로 진행하는 냐에 많은 부분이 좌우된다.

    2. 옵션기간의 길이와 옵션기간의 연장등 생각하지 못한 변수가 생기는 경우도 고려해야 하고, 셀러가 클로징데이 이후에 lease-back을 원하는 경우나, 현재 tenant의 계약을 흡수해서 거래하는 경우등은 모든 변수를 고려해서 클로징데이를 결정해야 한다.

    3. CD (Closing Document)의 클로징데이의 업무일 기준 3일전 배달 규정으로 클로징전 CD가 미리 준비되어야 하는 부분도 평상시에 크게 문제가 없으나, 론의 진행과정에 지연이 되거나 일정이 타이트한 경우엔, 신경을 써야하는 부분이다.

 

  1. Closing Date (거래 완료일) 변경시 유의해야 할 점.

    1. 셀러와 바이어가 모두 승인해야 하는 부분은 언급했는데, 변경한다 해도, 보통 일정을 당기는 것 보다 늦추는 것이 더 어렵다.  대부분의 경우 바이어의 의해 늦추는 경우가 많은데 (론 지연등), 그런 경우 하루당 페널티 금액이 존재할 수 있다. 특히 홈빌더의 새집을 사는 경우엔, 아예 계약서에 일당 페널티 금액이 명기되어 있고, 보통 $200 - $300 정도로 책정되어 있는 경우가 많다.

    2. 홈빌더의 새집을 사는 경우엔, 빌더의 파트너 모기지 회사의 론 진행이 지연되어 클로징 데이가 늦춰져야 하는 경우, 사전에 충분한 협의로 벌금없이 일정을 늦출 수 있는 가능성이 크다.

  2. 일정이 타이트한 경우

    1. 기본적으로 모기지회사에서, 정해진 법 테두리에서 일정상 문제가 없는지 확인해야 하고, 더불어서 타이틀회사 입장에서 특별히 일정을 지키는데에 문제가 없는지도 확인해 두는 것이 안전하다.

    2. 소비자보호법이나, 관련 규정 그리고 계약서에 셀러가 혹은 바이어가 전달하거나 받아야 되는 문서등 (survey, seller’s disclosure, HOA docs, inspection후 repair요청 수락 여부등등)에 문제가 생기면 이때문에 일정등에 영향을 줄 수 있기때문에 관련 부분까지 세심하게 체크하고 follow up해야 한다.

    3. 아무리 일정이 타이트하다해도, 바이어 입장에서의 권리 (final walk-thru)등은 생략하지 않고 진행하는 것이 좋다.   

 



           

Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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