모기지: 가능한 모든 론의 종류와 옵션

Posted by Chris Ahn on Saturday, September 7th, 2019 at 2:23pm.

◼️ 부동산 칼럼

지난주 칼럼에서는 대부분 모두의 관심사 중에 하나인 학교에 대해서 정리해 보았는데, 이번 칼럼에서는 일전에 다루었던 모기지에 대해서 가능한 모든 론의 종류에 대해서 보다 포괄적으로 자세히 다루고자 한다.



  • 모기지 (Mortgage)의 개념과 론 종류

    • 주택자금 수요자 (예: 주택구매자)가 은행을 비롯한 금융기관에서 장기저리자금을 빌리면 금융기관 (mortgage lender)은 주택을 담보로 대출하는 제도.   즉 쉽게 말하자면, 주택담보융자 이다.   이때, lender는 보통 제1순위 채권으로 Title에 등록이 된다.

    • 제도권 (금융기관, 정부) 융자 주택론에는 Conventional (3+% down)부터, 도심이 아닌 곳을 대상으로한 USDA (0% down), 미국 군 출신을 위한 VA (0% down), 서민을 위한 FHA (3.5+% down)과 다운페이지원 (DPA: Down Payment Assistance)등이 있다.   모두 여러가지 규제와 복잡한 서류제출 및 절차기간이 필요하다. 하지만, 대부분 공통적 서류와 절차를 거치기 때문에, 어느정도 예측이 가능하다고 할 수 있다. 가장 중요한 항목들이 하나의 Borrower (채무자)의 신용점수와 DTI (Dept-to-Income) 등과 세금보고내역 (보통 2년이상 필요) 이다. 

    • Non-QM (Non-Qualified Mortgage): 위의 론 (QM)이 아닌 bank statement loan 같은 것들을 의미하는데, 주로 자영업자중 일부 (짧은 Biz 경력)나, 세금보고상 적은소득신고자 같은 경우로 고려할 수 있다.  보통 위에 QM보다는 이자율이 다소 높은 편이나, 필요요건 (세금보고 및 기타 서류)등을 우회할 수 있는 장점이 있어서, 특정 주택구매자한테는 적합할 수 있다.

    • Owner Financing: 셀러융자라고도 하는데, 보통 resale 주택을 살때 이 옵션을 제공하는 셀러가 있고, 이를 리얼터를 통해 확인해 볼 수 있다.   전통적인 론 보다는 이자율이 높지만, 요구하는 조건이 덜 까다로운 편이다. 하지만, 항상 가능하지는 않고 셀러가 제공하는 경우에만 가능.

    • Hard Money Loan: 일반적으로 short-term 론으로 보통 3년이내로, 다운페이 요건과와 이자율은 높은편이나, 기존 전통적 금융이 되지 않지만 부동산 (일반적으로 투자용)을 꼭 사고 싶을때, 우선 론을 진행하는 방안중 하나로 고려해 볼 수 있다.  당연히 전통적 론이 되는 경우엔 우선 제도권 론을 우선 고려하는 것이 좋다. 보통 다운페이 요건이 비교적 높을 수 있다. 보통 매월 이자만 갚아 나가다가 론 마지막에 원금을 갚는다. 

    • Refi (Refinancing: 재금융): 현재 가지고 있는 론이 이자율이 높고, 현 시점에서 저렴한 이자율을 론변경을 하여, 이자비용을 절감하는 방안이다.  이때 주의할 사항은 재금융 프로세스의 fee 및 클로징 비용이 발생하기 때문에 전체 비용과 이자 절감비용을 비교해서 결정하는 것이 중요하다. Cash Out Refi를 통해, 현재론을 재금융하고 생긴 자금을 투자용 부동산에 투자하는 방안도 있다.

    • Bridge Loan: hard money와 유사하나, 재금융등 출구전략 (resell, refi)가 명확한 경우 적합한 론이다.   다만, 일반적으로 30% 다운페이 이상이 필요한 경우가 많다. 마찬가지로 보통 3년정도 안팎으로 짧은 기간의 론으로 이자율은 다소 높은 편이다.

  •   기존의 모기지 론이 어려운 홈바이어 경우 다른 대안이 있는지?

    • 25% 이상 다운페이가 가능한 경우와 추후 재금융등 출구 계획이 명확한 경우 전통적 론의 요구사항을 맞추기 위해 필요한 시간을 기다리기 보다는 즉시 부동산 구매를 진행하고자 할때, 위의 bridge loan을 고려할 수 있는데, 자세한 내용을 정리해 보았다.

    • 해당 바이어: 25% 다운페이가 가능한 경우와 추후 재금융등의 출구전략이 있는 경우

      • 여러가지 이유로 기존 모기지 론이 거절된 케이스로서 보다 빨리 부동산 구매를 원할때

      • 기존 모기지 렌더의 요구하는 복잡한 서류에 대응 할 수 없는 경우 (Tax, Income,...)

      • 한국등에 부동산이 있으나, 환율 및 여러가지 이유로 자금을 가져오는 데 시간이 필요한 경우

      • 체류비자가 영주권등이 아닌 비이민 비자나 미국에 거주기간이 짧은 경우

      • 다운페이 금액이 있으나, source of fund 증빙 요건이나 gift fund 요건을 만족시킬 수 없는 경우

    • 소개하는 bridge loan의 세부사항

      • 25% 다운페이 요건만 되면, 다른 부가적 필요사항 없음.   서류/절차/프로세싱 시간 간소.

      • 융자기간: 3년 or 5년으로 이자 8% + 1.75% 포인트 조건 + $500프로세싱 fee.   패널티 없이 조기 상환 가능: 6개월 후 (3년 론), 1년 후 (5년 론) 전액또는 10만불 단위 조기 상환 가능하고 매월 이자만 갚고, 론 종료시 원금 상환

        • 예: 30만불 집을 구매하고, 25% ($75K) 다운 하는 경우 - 론 금액은 $225가 되는데, 이 경우 집을 구매한 이후 매월 이자 ($1,500 - 8%) 만 6개월 납부하다가 (3년 론 경우) 제도권 재금융하거나 론 기간후 집을 처분하여 론을 갚을 계획이 있는 경우 고려가능

        • 별도의 appraisal 절차 필요 없음 (내부적 CMA를 통해 확인).  초기에 론 결정되면 캐쉬 오퍼처럼 진행 가능 

    • 실제 적용가능 케이스 #1: 주택구매자가 집을 찾아 계약하고 모기지 회사를 통해서 전통적 론으로 프로세싱하다가 클로징 막바지에 여러가지 이유로 론이 되지 않는 경우가 있다.  이런 경우, 결국을 주택구입을 포기하거나 프로세스가 예상보다 계속 길어져서, 현재 살고 있는 렌트 집/아파트에서 연장이 안되어 호텔로 장기 거주하거나 public storage로 집의 짐을 보관해 둬야 하는 경우도 있다.  특히, non-QM 론의 경우 이런 가능성을 배제할 수 없다.    

    • 실제 적용가능 케이스 #2:  기존 모기지는 다운페이 돈이 있더라도, 서류적으로 증빙요건이 까라로운 편이다.  예를들어, 집에 캐쉬로 십만불이 있어서, 이런 부분때문에 기존 모기지에서 다운페이로 쓸 수 없는 경우가 있을 수 있다.

    • 실제 적용가능 케이스 #3:  현재, 어스틴은 셀러마켓으로서 많은 인기 지역의 경우 multi offer 상황이고, 캐쉬 오퍼가 있는 경우, 경쟁에서 이기기 어렵운 경우를 리얼터로서 많이 겪어 왔다.  이런 경우, 이런 bridge loan으로 사전의 승인되면 론이 사전에 보증이 되기 때문에 캐쉬 오퍼 처럼 만들 수 있다. 계약서의 loan contingency를 없애서 오퍼를 할 수 있기에 seller측에 어필이 가능함.   참고로, 기존의 모기지 론은 pre-qualification이나 pre-approval이 론을 보증해 주지 않고, 여러가지 이유로 클로징 막바지에 underwriting 프로세스 과정에서 언제든 fail될 가능성이 존재하고 보통 fail되는 이유는 underwriter가 요구하는 예상치 못한 서류를 제출 할 수 없는 경우가 대분이다.

    • 이런 론이 존재 가능한 이유: 기본적으로 25% 이상의 다운페이가 일종의 equity 담보가 되어, 이를 통해 보다 유연한 론이 가능한 이유이다.  일반적으로 융자의 경우, 채무자 보다 채권자의 위험이 크다. 다만 borrower로서 고려할 사항은 론의 지연 가능성이 큰지 여부와 클로징전에 사전에 hidden fee가 존재하는지의 유무를 확인하는 절차가 필요하다. 



           

Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
Cell: 512-815-8116
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