홈오너와 셀러로서의 이점

Posted by Chris Ahn on Friday, August 23rd, 2019 at 3:27pm.

◼️ 부동산 칼럼

지난주 칼럼에서는 홈바이어로서 꼭 사전에 숙지하면 많은 도움이 될 사항들에 대해서 정리해 보았는데, 이번주에는 홈오너와 셀러로서의 이점에 대해서 살펴보도록 하겠다.

  1.  셀러로서의 이점: 어시틴 지역은 셀러마켓으로서 아무래도 많은 경우 바이어보다는 셀러가 주택거래상에서 주도적인 위치에 있는것이 부인할 수 없는 사실이다.  즉, 셀러의 요구조건들이 더 받아들여지기가 좀 더 수월하다는 의미있다. 예를들어, 셀로로서 클로징데이 이후에도 집에 거주할 수 있는지 여부를 문의를 받은 적이 있는데, 클로징 데이 기준으로 소유권이 새로운 집주인 (바이어) 한테 넘어 가기때문에, 이 전에 이사를 나가야 한다.  다만, 여의치 않는 경우 바이어의 오퍼를 받을때, 추가적으로 Seller's Temporary Residential Lease 계약서를 추가하여, 클로징 이후 90일까지 같은 집에 거주할 수 있는 방법이 있다 (소유권은 클로징 기준으로 넘어가고, 원래 셀러가 세입자가 되는 방법).  물론, 바이어가 입주를 조정할 수 있는 상황이 되어야 이를 고려할 수 있지만, 아무래도 복수 오퍼 상황이 되면 많은 경우 셀러가 원하는 상황으로 조정이 가능한 것이 현실이다. 셀러가 현재 집을 팔아야만, 다음 집을 살 수 있는 경우는 어떨까? 그런 다음 집에 대해서, 오퍼할때 현재 집이 팔리는 것을 조건으로 계약서를 추가할 수 있다.  다만, 셀러마켓 상황에서 이러한 조건이 불리하게 작용하는데, 그런경우 다음 집 구매 타켓을 빌더의 new build로 정하면, 비교적 이런 상황을 쉽게 해결할 수 있다. 주거주용 집을 파는 경우 5년중 최소 2년이상 살았다면, 부동산 거래 차익에 대해서 대부분 거래차익에 대한 상당부분의 과세를 막을 수 있다 (121 Tax Exemption).   다른집으로 이사가면서, 이전집을 세입자를 통해 주거주용 부동산을 투자용 부동산으로 바꿀 수 있다. 일단, 투자용 부동산으로 바꾼 이후에는, 추후 거래시 1031 exchange 를 이용하여 거래시 세금을 유예할 수 있는 방법으로 절세를 할 수 있는 방법까지 있다.

  2. 홈오너로서의 이점: 당장으로는 매번 이사갈 필요도 없고, 더 이상 계약 리뉴얼때 집주인의 집세 오는는 것에 대한 걱정이 없다는 것이 가장 큰 장점이고, 집을 자녀의 대학교육 펀딩소스로서 혹인 추후 필요할 수 있는 목돈을 위한 파이낸싱 옵션으로 사용할 수 있는 장점도 있다.   게다가 여러가지 세금절세 방안을 활용할 수 있는데, 첫째 모기지 이자 부분을 세금절세처리가 가능하다는 점이고, 둘째 집에 주거주지로 지정하고 Homestead exemption을 통한 부동산세를 절감할 수 있는데, 예를들어 Williams County에 있는 한 37만불 정도의 콘도의 실제 예를 들면, 이 지정을 통해 $400이상 절세 (연간)를 할 수 있고, 만일 주거주자이면서 65세 이상인 경우로 신고하면 그 두배 이상의 절세가 가능하다.  뿐만아니라, 다른집으로 이사가면서, 이전집을 세입자를 통해 투자용 부동산으로 활용하여 부동산 투자자로 될 수 있다. 홈오너가 되면서 동시에 홈투자자가 되는 방법이 있을까? 예를 들어, duplex를 사서 한 unit에는 본인을 살고, 다른 한 unit을 세입자에게 임대를 한다면 동시에 해결할 수 있다. 이때, 투자자용 모기지보다 훨씬 유리한 주거주자로서 모기지가 가능한데, 이자율도 대략 1% 정도 저렴하고, 일반융자가 아닌 다른 프로그램도 적용할 수 있는 장점을 모두 활용할 수 있다.   뿐만아니라 이런 경우 구매시에 추후 임대부분에 대한 예상되는 렌트수익을 수입으로 인정하여 모기지 프로세스를 진행할 수 있어, 여러모로 잠재 부동산 투자자한테 유리하다.      

 

      

Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
Cell: 512-815-8116
Email: Chris.Ahn@BHHSTxRealty.com 

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1 Response to "홈오너와 셀러로서의 이점"

Chris Ahn wrote: https://www.1031exchange.com/section-121/

Posted on Tuesday, September 3rd, 2019 at 4:41pm.

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