홈바이어로서 꼭 사전에 숙지하면 많은 도움이 될 사항

Posted by Chris Ahn on Friday, August 23rd, 2019 at 3:22pm.

◼️ 부동산 칼럼

지난주 칼럼에서는 리스와 렌트를 Buyer 입장으로서의 상세히 알아보았고, 이번 칼럼에서는 홈바이어로서 꼭 사전에 숙지하면 많은 도움이 될 사항들에 대해서 정리해 보았다.

  1.  시작단계: 본인과 잘 맞는 리얼터를 찾는 것이 매우 중요하다.   리얼터가 추후 모든 과정에 대한 연결고리 역할을 하는 사람으로서, 다른 모든 부분에 대해서도 소개가 가능하다.  예를들어, 모기지 렌더나 인스펙터, 집 감정사등 추후에 필요한 모든 부분에 대해서 의존하게 되기에, 매우 신중하게 사전 인터뷰등을 통해 자신의 리얼터를 고용해야 한다.  일반적으로 리얼터 커미션은, closing 완료후 셀러측으로 부터 받게되므로, 바이어에게 사전에 부담이 없다.

  2. 모기지: 많은 주택구매자들이 많이 하는 실수는 본인들 스스로 모기지가 안된다고 미리, 결정을 짓는 오류를 범하는 경우가 많다.   사실상, 모기지가 않되는 경우보다는 많은 경우 모기지는 가능하나, 가능 론 금액이 본인들이 원하는 금액이 아닌 경우가 더 많으나, 이 부분도 능력있는 모기지 렌더를 만나가 되면, 다른 옵션을 통해, 가능할 수 있다.  예를들면, 자영업자 고객 A 는 일반 (Conventional) 론을 통해 20만불까지 대출이 되어, 본인의 20% 다운시 24만불짜리 집을 구매할 수 있지만, non-QM (Qualified Mortgage) 론인 bank statement loan program을 통해 론의 금액을 키워서 30만불짜리 집을 살 수 있다. 물론, non-QM 론의 경우 일반 론에 비해 이자율이 올라갈 수 있으나, 이 부분은 결국 바이어가 결정할 문제이다.  $20만불 30년 fixed로 같은 조건으로 이자율 4.5% 와 5.5% 모기지를 비교해 보면, 대략 한달에 120불 정도 더 비용이 발생한다 (이론적으로). 따라서, 바이어는 최소한 일반 론을 통해, 집을 구매할지 다른 론 옵션을 통해, 본인이 원하는 커뮤니티의 집을 구입하는 대신에 매달 추가적인 비용을 감당할 지를 전문적인 렌더와 상담을 통해서, 비교후 결정하면 된다.  원하는 집을 위해 일단, 높은 이자율의 론을 선택 하더라도, 추후 미래에 필요시 refi 를 통해 이자율을 낮추는 방법까지 고려할 수도 있다.

 

  1. Buyer's remorse: 집 구매자가 거의 겪게 되는 감정적 일반증상으로, offer가 수락된 이후에 closing전까지 언제든 발생할 수 있고 누구에게 발생할 수 있는 감정이다.  셀러에 의해 offer가 선택이 되면, 선택받은 집 구매자는 내가 필요이상으로 가격을 써 낸것은 아닌지 고민하게 되거나, 처음에 인지하지 않던 집에 대한 단점이 보이기 시작하고, 같이 집을 본 가족이나 친구들이 부정적인 언급부터, 옵션기간의 집을 인스펙션 나오는 문제들로 인해서, 처음에 가졌던 집구매에 대한 열정이 사라질 수 있다.   보다 중요한 것은 옵션기간에 집 감정가가 적게 나올 경우, 이런 감정이 갑자기 크게 부각이 될 수 있다. 따라서, 현명한 리얼터라면, 집구매자의 이런 감정적 변화를 이해하고, 고객이 최초 원했던 부분에서 바뀐 부분이 있는지, 최악에 경우 closing기간전에 금전적 손해를 고려해서 포기를 가능한지, 그렇게 포기시 후회가 될 점은 없는지 다시 되짚어 보는 냉철한 시간이 필요할 수 있다.

  2. 집 가격: 집 가격은 셀러가 결정하는 것도 바이어가 결정하는 것도 아니고, 시장이 결정한다.  바이어가 원하는 floor plan 이나 많은 사양이 갖추어진, 더군다나 학군도 좋거나 하다면 나 뿐아닌 다른 바이어도 그 집을 원할 가능성이 충분하다.  때론, 시장 적정가로 offer했지만, multiple offer 상황이 되면 그 집에 더 간절히 원하는 바이어 (더 큰 금액으로 오퍼)가 낙찰이 되기도 하고, 반대로 셀러가 시장가를 무시하고 너무 높은 가격으로 리스팅을 하면, 잠재 바이어들이 집을 보러오는 발길이 줄어 들고 자연적으로 오퍼가 없거나 적어지는 결과를 초래하는 경우가 많이 발생한다.  좋은 전략중 하나는 바이어는 셀러가 원하는 것이 무었인지 잘 이해하고, 셀러는 반대로 바이어가 원하는 것이 무엇인지 이해하는 것이 많은 도움이 된다. 예들들어, 셀러가 본인이 보라색 벽 색깔이 마음에 든다고 해서, 칠했다면 본인이 살고 있을때는 큰 문제는 없지만, 집을 팔때는 마이너스가 될 수 있고 또 다른 예로는 집안에 담배냄새가 배어 있거나, 많은 애완동물로 인해 집에 동물의 털등이 많이 날린다던가 하는 경우등이다.   반대로, 바이어 입장에서는 계약서상에 요구사항이 다른 바이어에 비해 까다롭거나, 인스펙션후 무리하게 많은 수리 요구를 하게 되면 셀러입장에서 보다 덜 요구하는 바이어를 찾기 위해, 이를 거부를 할 수 있다. 결국, 일방적인 요구보다는, 셀러와 바이어가 서로 윈-윈이 되는 점을 리얼터와 같이 현명하게 찾아나가는 것이 결국 성공적 클로징까지 이어지는 지름길이라고 할 수 있다.      

 

      

Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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